Pechowe działki i... walka z urzędami

Historia jest złożona i kilkuwątkowa. Można byłoby rzec, że działki, a raczej ich właścicieli, prześladuje pech. Ale właściciele przyczyny swoich problemów nie upatrują w pechu, ale w urzędach. Najpierw rozebrano im zjazdy z drogi publicznej, a teraz wygląda na to, że los ten podzieli również kosztowne ogrodzenie. Ale zacznijmy od początku.

Zjazdy rozebrano…

Pewna rodzina kupiła trzy działki w Szerominie (gm. Płońsk), tuż przy powiatowej drodze z Płońska do Raciąża.

Działki zostały ogrodzone - masywne i kosztowne ogrodzenie zostało wykonane po stosownym zgłoszeniu. Właściciele wykonali również zjazdy z drogi powiatowej - mieli na to projekt, uzgodnienia i urzędowe pozwolenie, wszystko zgodnie z przepisami.

Problem powstał w momencie, gdy powiat rozpoczął budowę ciągu pieszo-rowerowego wzdłuż drogi do Raciąża.

- Te zjazdy, które wykonaliśmy na własny koszt, legalnie, z przepustami i nawierzchnią z kostki, zostały zburzone - opowiada właścicielka jednej z działek. - Nikt z nami tego nie konsultował, niczego nie uzgadniał, dowiedzieliśmy się o tym już po fakcie.

W miejscu rozebranych zjazdów powstały nowe, ale wyniesione w górę. Właściciele postanowili interweniować. Efekt był taki, że wybudowane w ramach powiatowej inwestycji zjazdy ponownie rozebrano - tym razem ich części, a na miejscu usypano piasek.

Właściciele argumentują, że wykonane przez nich zjazdy były szerokie, wyprofilowane i bezpieczne, a z tych obecnych nie da się korzystać, skoro pod człowiekiem piach się zapada. Zarzucają inwestorowi, że wszedł na ich prywatny teren i zdemontował ich własność, do czego nie miał prawa.

- Weszli na nasz teren, zrobili projekt zjazdu, który obejmował również naszą własność, potem go poprawili, robiąc nieistotne zmiany bez daty, opisu, i szybko rozebrali pierwszą wersję, bo nie było to na ich terenie. Jak można było robić projekt bez uzgodnienia z właścicielami? - mówi właścicielka jednej z trzech działek.

Argumentuje również, że powiat powołuje się na ustawę z lat 90 - tych, według której teren gdzie są zjazdy, należy do nich.

- My nabyliśmy działki w 2005 roku, więc jak mogliśmy nabyć od osób prywatnych teren z częścią należącą do powiatu? - pyta nasza rozmówczyni, dodając, że do dziś nie udało jej się ustalić, czy wobec powyższych działek toczy się jakieś postępowanie wywłaszczeniowe.

Zdaniem właścicieli problem może wynikać z tego, iż przy realizacji powiatowej inwestycji nie wzięto pod uwagę faktu, że podczas budowy ogrodzenia, zgodnie z życzeniem powiatowych służb, odsunęli się od drogi 5 metrów.

PINB umorzył, właściciele się odwołali…

W sprawie zjazdów właściciele działek interweniowali w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego, domagając się sprawdzenia, czy powiatowa inwestycja jest realizowana prawidłowo. Zarzucają tej instytucji opieszałość i brak działania, złożyli nawet na tę okoliczność skargę do Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, który uznał ją za zasadną.

Ostatecznie, w lutym b.r. PINB po przeprowadzonej kontroli wydał decyzję, umarzając postępowanie dotyczące zjazdów - uznał, że powiatowa inwestycja jest realizowana zgodnie z prawem. Właściciele odwołali się od tej decyzji. Argumentują, że roboty budowlane są wykonywane z istotnymi odstępstwami od zatwierdzonej dokumentacji projektowej.

- Dokumentacja nie zezwalała bowiem na realizowanie robót w obrębie przekraczającym granicę pasa drogowego. Tymczasem   wykonując zjazdy, inwestor w sposób całkowicie bezprawny wkroczył na teren działek prywatnych, bez zgody i wiedzy właścicieli oraz wykonał zjazdy z kostki - argumentują m.in. w odwołaniu. - Wyjście poza teren inwestycyjny zawsze stanowi istotne odstępstwo od przepisów, gdyż inwestor co do tego terenu nie posiadał prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Właściciele argumentują również, że płoński nadzór budowlany w ogóle nie zweryfikował, czy wykonane zjazdy odpowiadają przepisom technicznym, ich zdaniem obecne zjazdy nie są prawidłowe, a sama kontrola na miejscu budzi ich zastrzeżenia - została przeprowadzona ze znacznym opóźnieniem, które umożliwiło inwestorowi rozebranie zjazdów wykonanych z kostki brukowej i usypanie nowych z piasku.  

Zdaniem PINB zjazdy prawidłowe…

- Prowadziliśmy postępowanie w przedmiocie prawidłowości realizacji ciągu pieszo-rowerowego przy drodze powiatowej Płońsk - Raciąż na wysokości trzech działek w miejscowości Szeromin gm. Płońsk - poinformował w odpowiedzi na nasze zapytanie powiatowy inspektor nadzoru budowlanego, Marek Gontarski. - Zdaniem tutejszego organu nie doszło do naruszenia przepisów Prawa budowlanego. Moim zdaniem problem raczej tkwi w kwestii naruszenia własności, ale to już nie są kompetencje PINB w Płońsku, tylko sądów cywilnych. Nie znam treści umów, więc nie mogę wypowiedzieć się, czy powiat miał prawo rozebrać wjazdy znajdujące się częściowo na prywatnym terenie - mógł tak zrobić, jeśli posiadał prawo dysponowania nieruchomością. Z tego, co ustaliliśmy, projekt ciągu pieszo-rowerowego przy drodze powiatowej nie przewidywał nawierzchni zjazdów z kostki. Kwestie związane z rodzajem nawierzchni, moim zdaniem, dokładniej mógłby wyjaśnić inwestor. Wybór materiałów do budowy to nie zadanie PINB-u, nasza rola w sprawie polega na sprawdzeniu zgodności realizacji inwestycji z przepisami oraz projektem, co ustalono podczas przeprowadzonego dowodu.

Zdaniem starostwa…

Starostwo argumentuje, że w efekcie prac budowlanych powyżej wspominanej inwestycji poziom wyremontowanej drogi i pobocza podniósł się, a wykonawca robót budowlanych nawiązał istniejące zjazdy z działek do poziomu ciągu pieszo-rowerowego, niwelując powstałą różnicę wysokości poprzez ułożenie kostki i wyrównanie pozostałej nawierzchni.

- Właściciele ww. działek zażądali od wykonawcy przywrócenia zjazdów do stanu poprzedniego, co też uczyniono, korygując geometrie i dostosowując pochylenie podłużne istniejących zjazdów do nowych parametrów drogi poprzez usypanie tłucznia na granicy zjazdów i nowo budowanego ciągu pieszo-rowerowego - twierdzi w odpowiedzi na nasze zapytanie rzecznik prasowy starostwa, Katarzyna Ornarowicz - Właściciele ww. działek nie byli usatysfakcjonowani powyższym rozwiązaniem i zażądali od inwestora całkowitej przebudowy zjazdów, poprzez rozebranie kostki na odcinku ok. 10 - 12 metrów i ułożenia jej 15 centymetrów niżej względem nowego ciągu pieszo-rowerowego. Rozporządzenie Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 14 maja 1999 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać drogi publiczne i ich usytuowanie mówi, że zjazd publiczny powinien mieć szerokość nie mniejszą niż 5 m i nie większą niż szerokość jezdni. Propozycja właścicieli ww. działek była niezgodna z obowiązującymi przepisami. Ponadto miejscowe obniżenia rzędnej w miejscu zjazdów utrudniałoby poruszanie się rowerzystom.

Starostwo argumentuje także, że inwestycję kontrolował PINB i zdaniem kontrolujących przedmiotowe zjazdy zostały wykonane zgodnie z przedłożoną dokumentacją, w tym z rysunkiem zamiennym. Nie stwierdzono naruszeń prawa budowlanego, a Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego wydał decyzję o umorzeniu postępowania.

Skąd powiat właścicielem...?

Powiat twierdzi, że część trzech działek w Szerominie jest zajęta pod drogę powiatową i na dzień 1 stycznia 1999 roku również stanowiła jej część.

Z uwagi na powyższe staraliśmy się ustalić, w jakich dokumentach tą własność powiatu zapisano, skoro w aktach notarialnych nie ma na ten temat ani słowa.

Podobnie jak właścicielom, tak i nam nie udało się tego ustalić. Płońskie starostwo w odpowiedzi na kolejne pytania, stwierdziło, że część działek w 1990 roku zajęto na drogę publiczną i z dniem 1 stycznia 1999 roku, gdy powstały powiaty, drogi te przeszły na własność powiatu. Starostwo poinformowało również, że wobec powyższych trzech działek nie toczy się żadne postępowanie wywłaszczeniowe, a obecnie prowadzone są rozmowy z właścicielami, dotyczące ustalenia terminu spotkania w tej sprawie, a które miałoby na celu wypracowanie wspólnego stanowiska.

Ale odpowiedzi na pytanie, gdzie można znaleźć potwierdzenie, że powiat jest właścicielem części prywatnych działek, nadal brak…

Sprawa w prokuraturze…

Dodajmy, że właściciele trzech działek złożyli w sprawie zjazdów zawiadomienie do prokuratury. Twierdzą, że mogło dojść do popełnienia przestępstwa. Argumentują, że inwestor wszedł na ich teren i rozbierając ich zjazdy, pozbawił ich własności. Obecnie trwa w tej sprawie postępowanie.

Ogrodzenie do rozbiórki?

- Przy okazji sprawy zjazdów pojawił się kolejny problem. Dowiedzieliśmy się bowiem, co nam gmina zafundowała. Gdy poszliśmy sprawdzić dokumenty w urzędzie, okazało się, że wskutek zapisów w planie zagospodarowane grozi nam rozbiórka ogrodzenia - mówi właścicielka jednej z trzech działek.

W 2019 roku rada gminy Płońsk uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części  Szeromina, objął on powyższe trzy działki, jak i okalające je tereny sąsiadów.

Wymienione powyżej - już ogrodzone - działki zostały przekształcone z rolnych na budowlane. Właściciele twierdzą, że choć im na tym nie zależało, złożyli wniosek, ponieważ w urzędzie im powiedziano, iż i tak działki mogą być przekształcone z rolnych na budowlane.

Właściciele trzech działek nie złożyli uwag do wyłożonego projektu planu - twierdzą, że nie zajmowali się już tą sprawą, bo byli przekonani, iż wszystko jest dobrze.

Dopiero po fakcie okazało się, że drogę gminną, która ma obsłużyć tereny budowlane sąsiadów,  zaplanowano na przygranicznych częściach tak, że w przyszłości będą musieli rozebrać wybudowane już ogrodzenie.

- Ta droga będzie służyć wyłącznie sąsiadom i obsłudze ich działek budowlanych, my mamy zjazdy z drogi publicznej. Droga powinna więc być poprowadzona po niezabudowanym terenie sąsiada, bo to jemu jest potrzebna, a nie naszym kosztem - mówi właścicielka jednej z działek, dodając, że nie bez znaczenia w tej sprawie może być fakt, że sąsiednie tereny należą do rodziny wójta.

Właściciele wystąpili w tej sprawie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, domagając się stwierdzenia nieważności uchwały rady w sprawie planu zagospodarowania - w zakresie posadowienia drogi w obrębie granicy z jedną z działek.

W piśmie do sądu argumentują, iż zaplanowanie dróg w ten sposób kłóci się z zasadami zdrowego rozsądku, gdyż powinno zostać wykonane z uwzględnieniem stanu faktycznego zabudowy istniejącej na działkach obejmowanych planem. Pozostałe sąsiadujące z nimi działki pozostają nieogrodzone, wobec czego zasadnym byłoby poprowadzenie planowanych dróg w taki sposób, aby nie powodowało to konieczności burzenia istniejącego ogrodzenia tylko po to, aby posadowić tam drogę. Wskazują też na niezgodność ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego  gminy Płońsk, w którym na tym terenie nie zostały zaplanowane żadne drogi dojazdowe.

Dodajmy również, że w planie zagospodarowania przewidziano również poszerzenie drogi powiatowej Płońsk - Raciąż.

Zdaniem gminy…

Wójt Aleksander Jarosławski stanowczo zaprzecza sugestiom właścicieli trzech działek, że drogę w planie zagospodarowania zaprojektowano tak, a nie inaczej, z uwagi na jego związki rodzinne.

Urząd Gminy w Płońsku w odpowiedzi na nasze pytania informuje, iż plan zagospodarowania z 2019 roku był zmianą planu „Zatorze” uchwalanego 10 lat wcześniej.

- Plan „Zatorze” nie przewidywał szerokich rozwiązań komunikacyjnych, gdyż był mocno okrojony, jeśli chodzi o możliwość przeznaczenia gruntów na cele inne niż rolnicze - czytamy w odpowiedzi nadesłanej przez wójta Aleksandra Jarosławskiego. - Nie było zaplanowanych rozwiązań komunikacyjnych zarówno na terenie trzech działek, których dotyczy zapytanie, jak i na terenie działek sąsiednich, z uwagi na fakt, że działki te w przeważającej części miały przeznaczenie pod uprawy polowe, łąki, pastwiska, zadrzewienia i zakrzewienia śródpolne oraz naturalną zieleń wzdłuż cieków wodnych, dróg, itp. W związku z dużym zainteresowaniem gruntami budowlanymi na terenie miejscowości Szeromin i dynamicznym rozwojem tej miejscowości, wójt gminy wychodząc naprzeciw oczekiwaniom mieszkańców, zdecydował o sporządzeniu nowego planu dla tego terenu. Plan z 2019 roku został sporządzony dla mieszkańców, a nie przeciwko nim. Wcześniej obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wsi Szeromin z 2009 r. nie dawał tak dużych możliwości rozwoju miejscowości Szeromin, jak obecnie obowiązujący. Właściciele trzech działek, których dotyczy zapytanie, również zyskali dzięki uchwaleniu nowego planu. Wcześniej działki te znajdowały się w terenie upraw polowych, a teraz ich głównym przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna.  Należy podkreślić, że działki budowlane powinny mieć dostęp do drogi publicznej, a więc koniecznym jest, aby w planie zagospodarowania układ dróg publicznych i wewnętrznych spójnie skomunikował cały obszar planu w oparciu o przepisy prawa, z uwzględnieniem już istniejących powiązań komunikacyjnych. Nie było możliwe przeznaczenie całej powierzchni obszaru objętego zmianą planu, w tym trzech działek, których dotyczy zapytanie, tylko pod zabudowę mieszkaniową, ze względu na fakt, że tereny przeznaczone pod zagospodarowanie mieszkaniowe muszą mieć zapewniony dostęp do dróg.

Urząd argumentuje również, iż plan został sporządzony zgodnie z przepisami, a zgodnie z nimi szerokość dróg klasy Z, jak droga powiatowa, powinna wynosić minimum 20 m, stosuje się też narożne ścięcia linii rozgraniczających - nie mniejsze niż 5 m x 5 m.

- Droga łącząca drogę powiatową Płońsk - Raciąż z terenem mieszkaniowym, jest to istniejąca droga wewnętrzna, stanowiąca własność prywatną, która została wydzielona w 2015 roku na wniosek właściciela gruntu, na podstawie planu z 2009r. Droga ta służy jako dojazd do istniejących i większości już zabudowanych działek budowlanych - informuje urząd. - Obowiązujący plan zagospodarowania przewiduje poszerzenie tej drogi na jedną z trzech działek, których dotyczy zapytanie, w postaci wydzielenia lewoskrętu o powierzchni około 10 mkw.  Ze względu na przepisy prawa oraz mając na uwadze zachowanie zasad bezpieczeństwa ruchu drogowego, drogi zaprojektowane w MPZP wsi Szeromin na skrzyżowaniach posiadają narożne ścięcia. Tzw. lewoskręty lub prawoskręty są wymagane przepisami prawa w przypadku skrzyżowania dróg. W tym przypadku droga wewnętrzna, wydzielona przy granicy z działką łączy się z drogą powiatową, wiec ten lewoskręt być musi.

Gmina dodaje, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2019 roku zakłada poszerzenie drogi powiatowej Płońsk - Raciąż, wzdłuż całego odcinka tej drogi w miejscowości Szeromin, również na omawianych w tym materiale trzech działkach.

- Należy zaznaczyć, że w przypadku wydzielenia tego poszerzenia i przejścia prawa własności gruntu na rzecz Starosty Płońskiego, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, za grunty przejęte pod drogi publiczne (w tym naniesienia) przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej miedzy byłym właścicielem, a właściwym organem lub według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości - dodaje urząd.

Katarzyna Olszewska; foto: zbiory prywatne